San Francisco Frontiers - BGH: Wohnungseigentümer können Kostenverteilung für Sanierung ändern - in Grenzen

In dem Fall aus dem Harz geht es um ein Mehrfamilienhaus, zu dem auch eine Tiefgarage gehört. Die 15 Stellplätze in der Garage sind bestimmten Wohnungen zugeordnet, so dass nicht alle Eigentümer einen Stellplatz haben. Die Klägerin hat keinen. Im April 2022 beschloss die Eigentümergemeinschaft, das Dach der Garage sanieren zu lassen.

In der Gemeinschaftsordnung von 1971 war festgelegt, dass die Kosten für eine Sanierung des Tiefgaragendachs nur von den Eigentümern mit Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz getragen werden sollten. Das änderte die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Die Kosten sollten demnach auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden - also auch auf die ohne Stellplatz.

Dagegen klagte die Frau und bekam vor dem Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld und dem Landgericht Braunschweig recht. Die Eigentümergemeinschaft wandte sich aber an den BGH und hatte dort nun Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf, es soll neu über den Fall verhandeln.

Seit Ende 2020 gilt neues Wohnungseigentumsrecht. Demnach ist es möglich, die Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das entschied der BGH bereits vor einem Jahr - allerdings waren die Fälle damals genau umgekehrt: Dort hatte die Gemeinschaft beschlossen, dass nur diejenigen für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum zahlen sollten, die einen Nutzen davon haben.

Im aktuellen Fall aus dem Harz legte der BGH nun Grundsätze fest. Denn obwohl ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich ist, ist es auch möglich, innerhalb eines Monats dagegen zu klagen. Das hatte die Frau getan. Deshalb muss das Landgericht nun prüfen, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Hier meldete der BGH Zweifel an. Wenn ursprünglich eine sogenannte objektbezogene Kostentrennung vereinbart wurde - also zwischen Wohnungen und Garage oder auch zwischen verschiedenen Wohngebäuden - darf die Mehrheit in der Regel nicht entscheiden, dass in Zukunft alle für die Sanierung einzelner Teile zahlen sollen.

Um das zu ändern, braucht es einen sachlichen Grund. Ob es den gibt, hängt vom Einzelfall ab. Im Rechtsstreit aus dem Harz könnte es ausreichen, wenn die Schäden an der Garage vom übrigen Gemeinschaftseigentum kommen, führte der BGH als Beispiel an, oder wenn gleich die gesamte Wohnanlage saniert werden muss. Kein sachlicher Grund sei es dagegen normalerweise, wenn Schäden an der Tiefgarage die Statik des Gebäudes gefährdeten - denn dann sei die Tiefgarage selbst der Grund dafür.

Der BGH entschied am Freitag auch über einen Fall aus Nordrhein-Westfalen. Dort ging es um ein Haus mit 30 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. In der Teilungserklärung von 1984 war vereinbart, dass Betriebskosten, Instandsetzungskosten und die Kosten für öffentliche Abgaben nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollten.

Dieser war allerdings bei Wohnungen viermal so groß wie bei Gewerbeeinheiten. Ein Hundertstel Miteigentum entsprach bei den Wohnungen 25 Quadratmetern und bei den Gewerbeeinheiten 100 Quadratmetern. Die Wohnungseigentümer mussten also viel mehr Hausgeld und Rücklage zahlen.

Bei einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 wurde beschlossen, das zu ändern und die Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche aufzuteilen. Das bedeutete höhere Kosten für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten, die vor Gericht zogen. Das Landgericht Düsseldorf wies ihre Klage aber ab und auch vor dem BGH hatten sie nun keinen Erfolg.

F.Garcia--SFF