San Francisco Frontiers - España debate cómo ampliar suelo residencial sin reactivar la especulación urbanística

Administraciones y expertos estudian movilizar terrenos y acelerar la construcción, con el reto de evitar recalificaciones opacas y nuevas ganancias especulativas.

Construir más viviendas públicas. Esta es una de las claves que dan los expertos para frenar la crisis de vivienda y algo en lo que han insistido organismos como el Banco de España, que detecta un déficit de 700.000 casas para poder responder al ritmo de creación de hogares. El dilema está en cómo hacerlo evitando la especulación y sin despertar los viejos fantasmas de la cultura del pelotazo que marcaron la crisis de 2007.

A nivel político, hablar sobre la gestión de suelo y el planeamiento urbanístico es un melón difícil de abrir por las connotaciones que arrastra, pero también una necesidad para muchos expertos. Este jueves la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha debatido sobre un informe en el que pide “reducir trabas urbanísticas para aumentar la oferta de vivienda”. El documento, titulado Estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda, advierte que el desarrollo del suelo “es un proceso lento y complejo que puede retrasar proyectos, elevar costes y limitar la oferta de vivienda”.

Los expertos del regulador apuntan que el suelo puede llegar a representar hasta un 45% del precio final del inmueble y proponen medidas que podrían bajar el precio, como una mayor coordinación regulatoria entre administraciones, más digitalización, procedimientos de urgencia para la construcción de vivienda protegida, agilizar las licencias o implantar el silencio administrativo positivo cuando no haya respuesta, entre otras.

La cautela suele ser la norma cuando se tocan estos temas desde la política. “Poner suelo público no es liberalizar”, señaló la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, al presentar las medidas del Gobierno para fomentar el parque público de vivienda. En esos mismos términos se expresaban algunos de los ponentes. José Ganuza, presidente de la CNMC, señalaba que "las recomendaciones van destinadas a realizar una regulación más ágil e inteligente, pero no a eliminar la regulación. Este mensaje es importante", insistió.

Y es que, además de cuidar los términos, en la receta para paliar la crisis de vivienda los expertos ponen especial cuidado en aclarar que el problema no tiene una única solución y dedicar toda la atención solo a construir no resolverá el problema. De hecho, en los años de mayor ritmo de construcción el precio siguió creciendo a una velocidad considerable. Las leyes de suelo regulan la planificación y el uso. La primera que se dictó en España apareció en 1956 y restringió que el propietario de un terreno pudiese construir libremente en él.

Pero es a partir de la promulgada por el Gobierno de José María Aznar en 1998 cuando surge la polémica sobre qué detalles de esta norma pueden provocar que los precios de la vivienda se desboquen. La lógica detrás de esta regulación era que si se ponía a disposición más suelo para construir, el precio de los terrenos bajaría, se construirían más casas y la vivienda sería más asequible. Para poner más solares en el mercado, se recurrió a eliminar las restricciones sobre su uso.

De hecho, cuando se habla de liberalizar, se hace referencia a ese enfoque que tiende a no restringir demasiado la promoción urbanística y recalificar cuanto más suelo, mejor. Con todo, la solución se tornó en desastre y el precio de la vivienda siguió subiendo hasta que en 2007, ya con otra ley en marcha, esta vez de José Luis Rodríguez Zapatero, llegó la Gran Recesión. Se llegaron a construir en los momentos de bonanza alrededor de 700.000 viviendas al año, cuando en los últimos datos relativos a 2025, la cifra se queda ligeramente por encima de las 90.000. Pero los precios seguían subiendo en ambos contextos.

Aunque la experiencia de 2007 dejó claro que construir no basta para bajar los precios, también hizo que se instalase una desconfianza en las recalificaciones debido a la corrupción que se asoció a los pelotazos urbanísticos.

Operaciones especulativas que generaban ganancias rápidas y elevadas mediante la compra de suelo barato (generalmente rústico o no urbanizable) y su posterior recalificación a suelo urbanizable, multiplicando su valor muchas veces con la connivencia de ayuntamientos o administraciones.

En este contexto, es en el que se da el debate sobre cómo debe gestionarse el suelo en España y qué reformas requiere la normativa de urbanismo para ser más eficiente sin abrir la puerta al fraude. En verano, Podemos se opuso a un borrador de un decreto-ley de vivienda por contener medidas que afectaban a la calificación del suelo y que ellos consideraban que podrían favorecer la especulación. Una de las cosas que criticaban era que se agilizase el inicio de las obras cuando faltaba alguno de los informes técnicos, si existía una declaración responsable.

Gerardo Roger, arquitecto y experto en urbanismo, explica que concebir todo el suelo como urbanizable es un error.

Si bien reconoce que realizar una gestión eficiente, como pide la CNMC, es clave, advierte que solo con eso no se resolverá la crisis de acceso. "Lo importante no es que haya mucho suelo, eso ya se demostró en los años de la crisis inmobiliaria que no resolvía el problema de precios, sino que la gestión sea correcta y las viviendas que resulten de ello sean asequibles", subraya.

Explica que recalificar cualquier suelo no soluciona nada porque una de las cosas que se debe valorar es que esté en zonas donde se requiere vivienda y existan servicios "para evitar modelos de ciudades dispersas, como ocurre en Estados Unidos".

Y otro punto relevante es que esa vivienda sea protegida o pública, para que los sueldos medios puedan acceder a ella. "En Austria se alquilan las viviendas a 600 euros, lo mismo que cuesta aquí una habitación y eso es a lo que hay que aspirar", puntualiza. ¿Qué propone hacer la CNMC?

El análisis del regulador pone el acento en la necesidad de acelerar los plazos. “En España, el proceso actual de urbanización y edificación del suelo se habría ido ampliando considerablemente en las últimas décadas, pudiendo llegar a durar hasta 10 y 15 años en la actualidad, o incluso superar los 20 años en algunos casos”, recoge el análisis.

Por ello, algunas de las medidas que propone para la fase de construcción tienen que ver con eliminar trámites duplicados o implantar las declaraciones responsables sobre licencias cuando estas tarden en tramitarse, de forma que la obra se pueda iniciar bajo ese compromiso. Reclama mayor transparencia y previsibilidad en la intervención de las administraciones sobre el suelo y que los organismos públicos encargados de estos procesos cuenten con recursos suficientes.

También plantea limitar los casos en los que la nulidad de un plan obliga a anularlo por completo y crear instrumentos de urgencia para impulsar nuevos desarrollos, especialmente de vivienda protegida.

Otra de las dinámicas que busca corregir el informe es la retención de suelos en manos muertas, algo que puede ocurrir porque los propietarios pretenden sacar más rentabilidad en zonas con escasa oferta, porque no tienen recursos para construir o porque los solares están atrapados en concursos de acreedores o en procesos judiciales.

La idea es agilizar los trámites para que puedan transformarse en viviendas. De hecho, un estudio realizado por el economista Ignacio Ezquiaga y publicado en Círculo cívico de opinión, señala que en España hay suelo en estado de desarrollo para construir siete millones de casas. De este conjunto, un 30% pertenece a ayuntamientos y grandes áreas urbanas tensionadas, como Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza, que acaparan espacios para construir alrededor de 1,5 millones de unidades.

Pese a las reformas que propone, en las conclusiones del informe la CNMC insiste en la “importancia” de la intervención pública para ordenar los desarrollos urbanísticos y que estos avancen preservando “aspectos esenciales como la seguridad o el medio ambiente, entre otros”, subrayan.

G.Allen--SFF